叶檀:“最穷”城市 火了！涨幅居然超过了深圳......

[叶檀看股市]“最穷”城市火了！涨幅居然超过了深圳......
2020年上半年全国房价涨幅颁奖大会现场，当主持人即将报出“涨幅第一”大奖的获奖者名字时，深圳缓缓起身，扣起了西装最下边的扣子，看似不情不愿地走向领奖台，脚下快捷的步伐却出卖了它心中的暗喜。
当它走上台阶，抬头换上一副“我也没办法”的表情时，却发现领奖台上，已经站了一人。“涨幅第一的是——连云港！！！”
深圳：诶？
7月4日，据中国房地产业协会主办的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，今年6月深圳二手房均价较去年年底上涨14.37%，涨幅全国第二，仅次于连云港。连云港6月份二手房均价10685元，相比去年底上涨14.99％。“最穷”城市，又火了。
真就涨这么多？
我们似乎已经对深圳房价涨涨涨这件事习以为常，看到涨幅排名就会自然而然想到深圳必是第一，你东莞就算上过新闻说能超了深圳我也不信，思维连贯地犹如膝跳反射。所以当连云港三个字进入视线时，大多数人都是一脸懵逼：卧槽，这......？！此等壮举，连云港是怎么办到的？其实细究一下，这个乍一看很可怕的数字，实际上却出奇的正常，各位请收起惊讶的表情，看一下具体数字。这个14.99%的增幅，是用的今年6月的房价，以及19年12月的房价计算得出，代表的是这半年来连云港二手房均价的一个涨幅。但是，重点来了，按照浙江日报今年1月5日的消息，2019年12月长三角41城最新房价排行中，连云港12月房价9292元/，环比11月下跌13.43%，跌幅最大。哦豁，破案了。经过简单的计算，我们可以得出，去年11月时的均价是10734，而今年6月的是10685，所以，实际上连云港的二手房均价经过半年的时间，实际上是跌了49块.....
为了确认数据的真实性，我们又截取了诸葛找房上连云港近一年的二手房均价走势，可以看出虽然具体价格上有些许出入，但是走势上的确是去年11月出现了一个明显跌幅，然后经过半年又涨了回来，整体走势是相似的。这么看，连云港这个半年涨幅第一，着实有点冤，不仅没超标，甚至可能都还没能把去年蒸发掉的补回来，完全是给深圳挡枪的赶脚。不过，虽然价格没有真正滴疯涨，但涨跌幅上的大起大落是没跑了，我们下一步要看的，就是去年11月，它怎么就大跌了一波，而今年6月，是如何做到大涨的。
跌跌涨涨也得有理有据
先看看去年12月，为啥跌了。国家政策：
2019年12月23日，全国住房和城乡建设工作会议明确表示，2020年要坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制。2019年12月28日，央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR发布了公告。
当地政策：
2019年11月3日，连云港首个既有住宅加装电梯在苍梧小区7号楼3单元投入使用，实现了该市既有住宅按规定程序加装电梯零的突破。
Emmm......去年11-12月，不管是全国还是连云港当地，貌似都没有什么可以直接影响到房价出现大幅下跌的政策出现。那我们换一个角度看看，既然没有什么重磅政策，那就可能是土地市场，毕竟如果开发商不看好的话，是会打击到购房者的预期与信心的，从而导致交易价格下跌也说得通。2019年12月13日，根据连云港市国有建设用地使用权网上交易系统公告，灌云县挂牌8宗地块，成功7宗地块，其中1宗地块流拍。东海县挂牌的3宗地块全部遭遇流拍。2019年12月20日，连云港挂牌出让四宗宅地，其中，金辉旗下的连云港融辉置业有限公司、连云港市政府旗下的连云港海连置业有限公司分别以底价摘得两幅地块，成交价分别为2.93亿元和9370万元，合计3.86亿元。其余两宗地块则流拍。阔以，12月出让的15块地里，有5块流拍了，其中最惨的是东海县，拍三块，流三块，而且这些地块紧邻主干道，周边有市政配套、东海县人民医院及海陵幼儿园、东海县海陵路小学、东海县初级中学、江苏省东海高级中学等教育资源。这有点奇怪啊，紧邻教育资源，整起来也是个学区房，怎么一块都没人要？
东海县是2019年10月8日《人民日报》上发布的“全国综合实力百强县市”之一，排名100，同时也是全国知名的“水晶之都”，水景资源丰厚，有钱人不少，2019年GDP526亿，连云港所有区县中能排第三，人口面积均全市第一。而且2018年东海县网挂经营性土地共计23宗，其中，成交19宗、流拍2宗、终止交易2宗，可见至少之前，东海县的土地，还是热乎的。从流拍土地的描述上看，什么出让面积和出让金额，也很难看出流拍的原因是什么不过能看出来的，是东海县的土地再去年年底直接入冬了。地产商并没有意愿拿下这些地块，即便周边有完善的教育设施也一样。除去开发商们的犹豫与不看好，2019年12月连云港的新房供应量也达到了该年中的第二高峰，大量新房入市出现的价格倒挂，也一样会使二手房价格降低。就这样，两种因素相结合，连云港的二手房价，就这么下来了。那今年6月这价格怎么又涨回来了呢？这其实是一个半年时长的过程，并不是一蹴而就。第一，土地热度恢复了。
各个区1-6月今年上半年土地出让同比去年，超过一半的区域都有了大幅增长，尤其是徐圩新区和灌云县。而分月份看的话，6月更是达到了半年来的最高峰。第二，疫情屯好了钱要买房子。疫情期间，各地都积压了巨大的消费需求，连云港也不例外，而且当地人的消费欲，很多都是打算发泄在购房上的。根据连云港统计局上半年的经济运行报告上显示，住户存款和金融机构贷款余额从1-2月开始就一直在以同比10%-20%之间的增速大幅提升。
到了1-5月的报告，贷款余额已经到了23.1%，这强烈的购房欲望已经非常明显。再加上没有了去年底大量新房入市的影响，两点结合，或许就是连云港的二手房价再次回暖的原因。其实平心而论，连云港早就不是江苏省内最穷的城市了，在2019年GDP不仅突破了3000亿，名义增速甚至达到了13.26%，江苏省第一！这还是在2018年增速只有4.7%的情况下完成的壮举！而根据连云港市政府办公室4月17日的发文，一季度，连云港完成外贸进出口总额22.95亿美元，增长11.9%，增幅排名全省第一。从1至2月份全省排名情况看，连云港完成外贸进出口总额15.8亿美元，总额排名全省第七；增长16.7%，增幅排名全省第一，是全省唯一实现外贸正增长的设区市。这样的连云港，值得称道！

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