叶檀:房价大洗牌！全国都在降温 这里却趁机猛涨？！

[叶檀股市分析]房价大洗牌！全国都在降温这里却趁机猛涨？！
珠海这2万5一平的房价，到底值不值？
在你还在喷深圳嘲东莞时，一个200万人口的小城，悄摸摸地强势登上了新房价格涨幅第一的宝座。7月27日，上海易居房地产研究院发布了《2020上半年中国百城房价报告》，内容显示上半年，全国100个统计到的城市，新房的均价已经到了15595元/平方米，同比上涨10.9%，属于略微偏热。而其中最热乎的10个城市，分别是珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都和芜湖，上半年的同比涨幅纷纷超过了20%。
其中珠海一马当先，作为唯一一个涨幅超过30%的城市，独占鳌头。珠海，你怎么这么猛？欠调控？！
意外吗？讲真话，其实还好，看一下地理位置以及国家赋予的特性，整就一个微缩版的深圳。
珠海之于澳门，就如同深圳之于香港，只不过量级小上许多。所以这样的涨幅，以及二手房目前2万5的均价，其实并没什么稀奇的，估计还有不少人觉得低了，毕竟卷进这样的四角关系的城市，只此一家。珠海房价的再升级从去年起就是有苗头的，倒不是它自己炒作，而是两则与粤港澳大湾区息息相关的政策。
一，就是19年11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，香港居民可以在大湾区内地城市购买房屋、支持香港居民在内地便捷使用移动电子支付了。二，则是今年1月14日上午，广东省省长马兴瑞在省第十三届人民代表大会第三次会议上作政府工作报告时说，广东将放开放宽除广州、深圳以外的城市落户限制。
本身珠海的区位优势就让它的房价远高于自己西北部的邻居，比如中山和江门，这俩二手房价一个均价1万5一个8000多，与珠海的价格相差巨大。珠海和澳门脸贴脸，和香港连着港珠澳大桥，开车不过半小时，和深圳也是隔海相望，一旦港人进入内地市场买房，那珠海就和深圳一样，都是首选，第一波红利就能吃得很饱。开放落户也一样，区别就是一个吃的是港澳的红利，一个则是吃广东省内交汇的来自全国各地的人流红利。深圳太贵，买不起，广州虽好但好想去香港澳门喝奶茶吃焗饭还有购物呀，于是珠海举起了手插话：同志们来我这儿吧，你们要啥我都能满足。而且我还不咋限购。这话的确不假，珠海目前的限购政策是：
1、珠海户籍的，单身限购三套；已婚的以家庭为单位，限购三套；2、非珠海户籍的，珠海大桥以西，一、二手房限购1套，无需社保和个税证明；高新区一样，香洲区和横琴新区有面积要求等等。
然后金湾、斗门这俩区外地人首套房都不限购。这在我看来似乎和不限购没有太大区别，刚需的话一套房问题解决了。这么多优势叠加，捂是捂不住的，迟早爆发，要不是今年初来了个疫情，那可能房价的上行趋势，还能提前一个季度。事实上珠海上半年涨势明显的也不止新房，二手房从3月起也是如此，那曲线都快凹成直角了。
从诸葛找房的数字看，3月时出现了一个剧烈的陡坡，尽管真实涨幅不算太大仅3.1%，但是视觉上的冲击力着实不小。3月时，珠海发放了24张新房预售证，而预售证则是市国土房管局，说白了就是政府进场刺激经济复苏来了。再加上“疫情导致报复性消费”这个万金油，涨，可以理解了，厉害的是，发放预售证后，二手房和新房都还在涨，看来供需并不平衡，供给填不满的节奏。
珠海这地方怎么样？好啊！宜居，地小人少钱多，虽然只有3000多亿GDP，但是人口仅200万出头，人均可支配收入有5万5左右，对标一下和广东半斤八两的江苏，这样的人均富裕程度，可以比得上无锡了，这可真是不得了的水平。沿海，也正是如此在上世纪八十年代成了首批经济特区，从珠海开始，朝东沿着海岸线数，深圳、汕头、厦门，以及88年又加入的海南，形成了咱们国家沿海地区的五个出口特区。叫经济特区的一般都比较富，上次写厦门时就说过，别看总体GDP数字不给力，人都富得流油，所以支撑得起当地高昂的房价。珠海这个地方，说是说科技之城，也的确在今年初发布的《中国城市科技创新发展报告2019》中排在了第十，占了一席，19年珠海的确也涌现出不少高技术成果，中国铁建港航局集团参与的“复合地基理论、关键技术及工程应用”项目获得2018年度国家科学技术进步奖一等奖，魅族科技、亿胜生物参与的两个项目获得二等奖。5个项目获得2018年度广东省科学技术奖，其中一等奖2个，二等奖3个。但说是这么说，感觉主要名声还是靠旅游搞出来的，以及什么影视剧里拍个外景宣传一波啥的，比如星爷的功夫里就有珠海取景。珠海是一个国企和外资驱动的城市，民营经济比较吃瘪，这些都是有迹可循的。地方企业哪家强？看税收。
纳税百强前十几乎都是国企，罕有民营的身影。要说珠海叫得上名的民营企业，可能就只有魅族了（注意不是混的最好的，如果按排名最强的是纳斯达）。去年5月，来自珠海市国资体系的基金完成了对魅族的注资，那会儿就有很多人问，珠海为啥要救一个民营企业呢？从合肥还有南通近期爆出来的例子来看，其实说白了也是投资，救起来还搞好了，NB，珠海是新赌神，还弄出个新的手机巨头，可以和现有手机大能对抗一波，名利双收。没搞出啥名堂，那也还好，至少自己“伯乐”的形象打出去了，没救起来可能是魅族自己的问题，但是我珠海是愿意出手相助的，大家都看到了，欢迎广大高科技产业来珠海，你们干，我兜底。再说了，珠海科技企业叫的出名字的可能也就格力和魅族了，不救它救谁呢？国企强民企弱，这是珠海自己一直想要搞定的一种“偏科”，从03年珠海发布《关于进一步加快民营经济发展的决定》重点扶持民营企业，到13年有人抱怨民营企业在珠海赚不到钱，再到去年抢救魅族，珠海的决心，还是很明显的。而利用外资这个方面，深广两地比不过，但是老三的位置，珠海坐的还是很稳的。
上面这些特点，如果想找一个外省的类似城市最类比的话，那可能就是青岛了，国企强民营弱，同样沿海，同样怡人。等下！肯定有人要说，青岛楼市半死不活，这话意思难道是珠海要步后尘？？？这点大可放心，珠海的地理位置得天独厚，即使是山东的一哥也比不了（实际上可能就没啥地方有类似的区域位置了）。又想沿海住得舒服，又想随时港澳游，又想贴着一线带房价，那珠海还真就是不二的选择了，现在对于珠海未来的房价走势，有俩观点，一个是深圳东莞正在给自己严格限制，很可能会有大量的溢出，就算广州吃掉一部分，留给珠海的一样受用；另一个就悲观一些，大家都对自己下狠手了，那现在明显还蛮宽松的珠海是不是该跟进？不过不管怎么样，珠海前景还是很好的，是个好地方呀。

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