叶檀:千万小心！比一线楼市的神话破灭更严重！ 他们来了……

[叶檀股市分析]千万小心！比一线楼市的神话破灭更严重！他们来了……
苏州超过上海，重庆超过广州，新一线撼动北上广深，这一天终究来了！2020年过半，中国城市格局爆出两个大消息：
其一，上海的工业总产值，被苏州打败；其二，重庆的GDP盖过广州！
什么情况？两个新一线城市已经用实际行动，打破北上广深“强者恒强”的局面。7月27日，苏州发布了上半年的经济运转报告，其中上半年工业产值突破15500亿，同比降幅仅0.3%。横向对比来看，上海上半年工业产值15014.75亿元，同比下降6.3%，深圳全市规模以上工业增加值同比下降5.6%。以上官方数据显示，上半年，苏州工业产值超越上海，苏州工业增加值铁定超越深圳，这一刻，苏州稳坐全国第一、世界第一的工业城市！而此前，重庆GDP数据同样一战成名，据官方数据，重庆上半年GDP为11209.83亿元，同比增长0.8%，位列榜单第四。而广州上半年GDP为10968.29亿元，同比下降2.7%，排名滑落第五。
数据来源：和讯网短短183天，北上广深面前出现两位“挑战者”，这绝非偶然。而具体分析苏州、重庆的“挑战之路”，我们发现，他们正在用四大一线曾经的崛起方式，挑战“北上广深”。
现在的苏州，正在复制深圳的崛起之路。
苏州的房价很可能会复制深圳的道路，两者产业转型的动作十分相似，三产占比提高会带来更多的拥有更高购买力的人口。
苏州是名副其实的工业城市，这一点和9年前的深圳非常相似。2016年8月15日，深圳市社会科学院发布《深圳改革创新丛书》，其中提到，深圳经过38年的发展，已经站在了一个新的起点上，也正处于一个“大转型”的关键时期。据官方数据，1979年开始，深圳市人均GDP从606元增长到168600元(折合25400美元)，年均增长16.43%，居内地副省级以上城市第一位。国际经验表明，当一个经济体人均GDP超过3000美元之后，现代服务业将成为经济增长的重要引擎。而2011年深圳的二产和三产的占比是46.5%和53.5%，服务业占比不到六成，仍然面临从工业经济为主向服务经济为主转变的任务。
改革创新报告指出，可以考虑在产业结构上使服务业占GDP的比重超过70%，将工业比重保留在30%左右。2014年5月，根据广州市总部经济协会的报道，2012年，外商在珠三角的主要投资仍是制造业。总体而言，在广州深圳等一线城市，外商投资正从制造业转向服务业，而在其他城市，仍以投资制造业为主。十二五时期，外商在深圳的投资，也在从制造业转向服务业。2015年时，深圳的第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，整个十二五期间，三产增加值提高了5个百分点。也就是从十二五阶段开始，深圳正式从一个工业大城，进化为一个服务业大城。今年上半年深圳三次产业占比已经达到0.1%∶39.1%∶60.8%，深圳转型效果明显。而从工业大城转型为服务业大城的征途上，2011年深圳的人均住房面积，是40平米，而人口已经超过了1500万人。近十年来，广州、深圳成为吸纳人口的重要地区，常住人口增量均超过400万。
21世纪经济研究院研究员认为，从粤港澳大湾区三次产业吸纳人口数量来看，第二产业不如第三产业，但是加工和制造业是一个城市能否持续稳定发展的关键产业。从十二五初期开始，深圳基本每年都能吸收个400万人，除去二产吸收的巨量劳动力，三产也在不断吸收人，预期是十二五末期三产占比愈发高涨之后，服务类行业对于吸收中高端人才是很有帮助的，毕竟之前二产劳动密集型产业多，能够吸收的很多是外省打工的人员。因此以前外来务工人员，由于收入并不亮眼，房价抬也抬不上去，供需还未失衡。等服务业上来了，引进了各种什么所谓中高端服务人员，什么外企之类的，房价一下子有了发展的空间，供需开始出现失衡。
而这些服务类的产业直接带动各类产业链，比如来个房企，为了给自己售楼处的员工有地方住可能会直接买个酒店之类的，之前老家有过这种操作，国企旧办公楼卖给私人老板，改造成酒店，就是给自己的员工住宿用的。能买得起房且承担更高房价的人群变多，深圳的房价就刹不住车了，再加上一线城市供地是非常克制的，因此房价能够居高不下甚至还能疯涨。到了2019年，深圳的三产占比进一步增加。十三五规划中，深圳依旧在提推动经济发展动力由传统产业主导向创新产业主导、由工业主导向服务业主导的重大转变。数据来源：深圳统计局2019年全年全市居民人均可支配收入62522.40元，比上年增长8.7%，2011年时是36505.04元。人均可支配收入的增长，同样也带动着房价上涨，根据安居客数据，2011年深圳二手房峰值达到1.9万/平，而现在现在这个价格已经变为7万/平以上，翻了将近4倍，与人均可支配收入的增长，并不匹配。苏州现在怎么样？前阵子深圳房价涨的厉害，其实苏州也一样，只是没深圳这么显眼。
苏州和深圳有着很相似的发展历程，只是现在还没进入到深圳这个把工业朝服务业转移的进度上。2019年苏州三产中二产和三产分别占比47.5%和51.5%，从比例上看对三产的依赖度还是远远小过深圳的，11年的时候是55.6%和42.7%。可以看出这8年里面苏州的产业结构调整速度非常之快，在加速引入外资和服务业之后，房价也跟着涨了起来，根据诸葛找房二手房数据，现在苏州二手房均价已经达到几乎3万一平，虽然比起过了7万的深圳还有很大差距，但是看得出来已经在一个路子上了。苏州常住人口流入的少，除去江苏本身省内各市人口流动已足够发展外，可能也是三产还不够发达，因此对人口吸引有限，没有新来的人口和配套就业，房价也没有再进一步上升。但是苏州扶正服务业的想法很明显，因此虽然最后也许房价不至于和深圳上海这样，毕竟本身城市体量要小很多，再加上供多余求，但是和深圳走出一条非常相似的房价走势应该是可以预见的。
重庆，“侥幸”超过广州。重庆和广州这个去年就是热议话题之一，因为去年年末GDP总量上重庆只差广州一点点，那会儿就很多人预测今年重庆是不是要超过广州了，至少是GDP上。我们当时也就此话题写过东西，那就现在来看，上半年重庆还真就超了广州，虽然差距不明显且下半年很可能被反超回来，但是这个先河已经开了，一线城市似乎已经不像以前那样遥不可及。
上次我们说过，广州挤过水的基数和增速是要优于重庆的，再加上重庆本身地形制约，固投增速目标下降，人才吸引力不足，高了一倍的失业率，差了一半的进出口总额，还有悲催的城镇化率，让重庆和广州的实际差距比看到的大得多。上半年重庆能超了广州，其实和疫情关系很大，因为进出口严重受损，广州这个对外贸有着重要依赖的城市，立马就吃了亏。虽然现在俩新一线都在某种程度上成功挑战了一线城市的地位，但是单项和全能比起来，差距依旧巨大，一线城市城市的王座并不会突然交接。不过，苏州的房价，的确很有机会深圳化，只要三产更进一步发展的话，就算量达不到，趋势是相似的。

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