叶檀:太过分！这里的房价 吓跑900万人 ？！

[叶檀股市分析]太过分！这里的房价吓跑900万人？！
许多年以后，我们终于醒悟：“来了就是深圳人”其实是一句讽刺。
“最严”楼市调控之后，深圳从此高枕无忧？继7月15日调控之后，热得烫手的深圳楼市突然坠入“冰点”，但从8月4日深圳房管部门举办的“715新政细则政策解读公益大讲堂”中，我们读出了一些令人不安的数据。
来源：深圳市房地产协会超过七成的“深圳人”，没有自己的房子。如上图红框中的数据，深圳的住房自有率仅为24%，官方解读为“尚有巨大需求”。横向对比来看，我国城镇住房自有率96%，其他三座一线城市的住房自有率均高于70%，广州甚至超过90%。根据贝壳研究院数据，湾区11城中有8城住房自有率低于60%，其中深圳同样排老末。
同一口径下，这显然很有问题。笔者曾经在网络上见过一个讨论，主题叫“深圳住房自有率那么低，为什么没人露宿街头？”网友的回答千奇百怪，但从客观情况来看，深圳确实没发生大规模的露宿街头，单从这一点可以说明，深圳1300余万人口，其实根本不缺房子住。但用“恒产”换“恒心”的思路，似乎在深圳无效。从以上数据可以看出，在深圳，几乎有900万人的住房需求，被牢牢握在300多万人手中。以上两个群体，谁才是真正的“深圳人”？答案不言而喻。笔者回想起，自己曾因为“来了就是深圳人”这句口号而热血上涌，但了解到这些数据后，难免“心头一紧”。这局面，到底是如何造成的？在寻找答案的过程中，我们发现深圳罹患的“疾病”，远不是一纸调控就能“医治到位”的。
深圳楼市欠下的“债”，太多了。上半年，深圳疯狂“盖房子”。今年1-6月，深圳房地产开发投资1497.1亿元，同比增长22%。横向对比来看，全国房地产开发投资平均增长1.9%、广东全省为2.5%、北京为4%、上海为7%。相比之下，深圳非常扎眼。以上数据，经常被解读为深圳楼市“过热”的主要原因之一，但实际上半年深圳地产开发的“冲刺”，远填不上深圳近十年欠下的“楼市债务”。他一直是住宅开发的“吝啬鬼”。据证券时报报道，过去十年，深圳住宅用地成交面积仅为431.5万平米，位居103个城市中的倒数第四，不到北京的一成，上海的六成。对于以上数据的解释，有人开解为深圳原有的土地资源相对较少，所以很合理。
但同时我们要注意到，深圳在工业、商业用地上的出手，则要阔绰许多。据证券时报报道，过去十年：深圳工业用地成交1147.78万平，成交面积全国第82位，规划建筑面积全国第52位。商业用地成交394.42万平，成交面积第67位；规划建筑面积全国第41位。以上不难看出，深圳在地产开发上的偏向性，这里先不讨论原因为何，我们先来看这样“偏心”的后果。自有住房率不升反降的深圳。据贝壳研究院2019年10月发布的报告，深圳质量好、产权清晰，能入市流转的存量住房占比仅约四分之一，导致存量流通率低，近两年仅0.6%的水平，国际大都市一般在4%以上。而深圳存量住房产权不清晰比例较高，造成流通受阻：
由上图可见，2016年深圳可以正常上市流通的住宅占比仅17%，而彼时深圳的住房自有率是34%。4年过去到如今，深圳的住房自有率下降到了24%，可见深圳存量房流通率低的问题，同样不降反升了。
来吧咱们都是深圳人？
大量涌入的人口，无处安放的青春。8月4日的政策解读提到，深圳近三年户籍人口年均增长37万人左右，那么也就是说，从2017年至今，深圳至少涌入了110多万人。而深圳对周边人口的“虹吸作用”，似乎正在减弱。据百度迁徙数据，深圳外来人口来源省份比例为，广东（44.8%）、湖南（13.5%）、江西（7.53%）。这三个省份均与深圳毗邻，从截止今年六月，深圳与三地省会的平均房价来看：
深圳以7.5万/平拔得头筹，并且是第二名广州房价（3.6万/平）的两倍，是第三名南昌房价（1.3万/平）的五倍，是第四名长沙房价（1.0万/平）的七倍。
以上，试想来自这三地的年轻人，随着家乡基础设施的日益完善，交通建设的日趋便捷，何苦一心留下，何必做个“深圳人”？
深圳这个房价高地，正在驱赶所谓的“深圳人”。事实上，这种情况恐怕已经发生，据深圳地铁披露的数据，2019年11月27-28日，深圳地铁集团所辖7条运营线路平均客运量为523.6万人。经历疫情之后，随着全国复工复产的全面展开，2020年5月13-14日，深圳地铁集团所辖7条运营线路平均客运量为407.7万人.以上经历一场疫情，169天时间，116万人没有选择回到深圳，这些人都去哪儿了？可以想象，年轻人到了成家立业的年纪，是选择留在深圳接受7.5万/平的房价拷问？还是接受深圳小产权房的灰色交易？又或者，选择回到家乡成家立业？哪种选择是大多数，显而易见。实际上，与深圳相比，上海（5.1万/平）与北京(6.1万/平)显得有些慈眉善目。另外，不得不提的一点，8月4日的政策解读提到，深圳疫情后3、4、5月离婚率激增，其他省份尚可用“疫情下小夫妻相处不合”来解释。而深圳的的原因很直白——为了买房。
来源：深圳市房地产协会据8月4日的政策解读会披露，深圳3、4、5月离婚后半年内购房占总成交套数的平均比例为6.4%，而去年同期三个月的平均比例为4%左右，上升两个百分点，离婚意图非常明确。同样，7月15日的最严调控里，限制离婚买房把戏是重头戏之一。而有意思的是，如开玩笑一般，假离婚钻空子的对策同一时间传播开来。
以上，有人曾说过，可怕的并不是“道阻且长”，而是根本没有希望。在一个纯“逐利”的社会里，当婚姻已经可以公开作为套利工具，那么冷漠必然是此地的主基调。实际上，在深圳奋斗数年之后，很多人会明白，来了根本不是“深圳人”，来的只是一颗“干电池”而已。
最后，希望深圳，从此警醒！警醒！警醒！

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