叶檀:连着三个“坏消息”！深圳楼市 开始动摇？！

[叶檀看股市]连着三个“坏消息”！深圳楼市开始动摇？！
“楼市利空”接二连三，深圳楼市如何发展？
深圳新冠疫情反扑，叠加楼市“最严”调控，总部位于深圳的“华为、腾讯”两家，也正在被外部势力影响……
自8月14日深圳罗湖区发现新冠疫情以来，叶檀楼市后台不断有读者表达自己的担忧：刚在深圳买了房，就遭遇多个利空叠加，自己是否“站在了高岗上”。
读者们的恐慌可以理解，一线楼市向来坚挺，但总有天花板，此次“三个利空消息”同时发酵，是否会成为深圳楼市的“拐点”？
事实上，现在的深圳楼市确实处于“拐点”！如果将“三个利空”拆开分析，从北京的经验来看，疫情只会对房屋租赁市场产生短期影响。
另外，“最严”调控下，深圳楼市已经出现分化，互相反哺的态势已经初见雏形。至于“华为、腾讯”两家带来的利空消息，前者“早已习惯”，后者“不痛不痒”。
以上，何谓深圳楼市的“拐点”？向死而生，利空出尽，“拐点”之后，价值平稳上升将正式成为主基调。
疫情反扑？！
防疫迅速跟进，并未扩散，不必恐慌。
8月14日，据广东省卫健委通报，深圳罗湖区确诊3名新冠肺炎患者。疫情发生后，深圳罗湖区以该生鲜超市为原点，展开大规模核酸排查，截止8月16日，深圳市共采集核酸样本8.34万份，暂未发现新增病例。
疫情反扑，房租短暂下降，但房价不受影响。
据中房协资料统计，进入2020年，受疫情的影响，全国房屋租赁价格在今年2月出现短暂的持平，而后3月继续回到缓慢增长的状态之中。
四大一线城市方面，2020年7月，北京受“疫情反扑”影响，平均租金环比微跌0.2%，上海、广州、深圳分别环比上3.7%、1.9%、1.5%。
而根据国家统计局数据，2020年7月，北京二手房涨幅较上月持平，新房价格还环比上涨0.3%。
以上从北京的经验来看，在可控范围的内的疫情反扑，实际不会对楼市产生决定性影响。
但是，深圳“715最严”调控，确实彻底改变了深圳楼市。
深圳楼市彻底“疲软”？
事实上，最严调控之后，市场出现明显分化。
7月15日，“最严”调控政策出台后，数据显示，7月16日至22日期间，深圳二手房日均网签222套，相对6月份日均450套出现明显下滑。需求转向新房市场，热度不降反升。
深圳“最严”调控中对于购房资质的限制确实刷掉了一大批购房者，但不可否认的是，深圳住房的供给与需求仍然处在失衡状态。
需求不减，市场正在“持续分化”。据深圳住建局数据，8月3-9日，深圳新房市场成交连续上涨，共网签1036套，日均成交148套，环比上涨24.4%。
可以想象，当大量购房者失去购房资格，反而会催生拥有购房资格的消费者冲进售楼处，甚至一向不温不火的商住公寓、小产权市场成交量也得到了不小提升。
这也就不难解释，在“最严”调控背景下，深圳南山区的新房均价仍然上涨了6.57%
“最严”调控政策的初衷是稳住一部分“需求”，为“供给”争取时间。
2020年8月4日，深圳房管部门联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》，旨在适当提高居住用地比例，规模上增加“供给”，疏解一部分购房“需求”。
以上，恐怕在很长一段时间内，分化的市场会互相补充流动性，以至于所谓的房价下跌，甚至“崩盘”的几率几乎不存在。
大企业催动楼市？
华为腾讯受打压，深圳楼市是否受影响？
华为与腾讯总部都在深圳，原本巨头加持的大好局面，现在似乎突然变成了两大利空袭来。
首先我们需要明确一点，一个区域的大型企业，还真的是有可能影响到当地房价，甚至到很深远的地步。
在以往的文章中我们反复提过，深圳自身房价的飞跃，就是得益于自身产业结构调整，大量引入新兴科技产业，从而吸引了大量高净值人才。
而这些所谓的高净值人才，就会根据自身财力，去购买有别于刚需用房的中高端住宅，政府再配合出台一些限制，比如一线城市土地出让少等，迅速将房价抬升到一定高度。
可以说，腾讯与华为这类重磅企业，是深圳房价的缔造者之一。
这种事情不是少数，7月20日晚间，支付宝母公司蚂蚁集团“官宣”启动上市计划，据称将会造就诸多亿万富翁，让不少人直接财务自由。
这则消息一出，反应最快的就是房地产行业，“要涨价”的说法迅速弥漫开来。这种想法不无道理，身家暴涨后，要么继续持股看好蚂蚁金服，要么拿钱出来买房子消费，只要短时间卖出去几套豪宅以及一定数量的中高端住宅，再加上杭州近年来极力营造自己土地热楼市热的“商业形象”，自然是可以把房价再往上带一带。
甚至更夸张的例子，据说马钢集团每次工资的调整都能影响到马鞍山的物价，甚至是房价......这些例子其实都说明了，大型企业的确是可能对所在区域的房价进行干扰的。
那么以上是不是意味着，美国对华为以及腾讯的阻挠，也一样会对深圳短期内的房价造成影响呢？
我们的看法是：并不会有大的影响。
首先，华为被美国折腾也不是什么新鲜事了，不少年了，如果要有什么对楼市的负面影响，早就有了，哪儿还等到现在发作。
除非华为也和蚂蚁一样突然宣布上市……
其次，腾讯方面，甚至可以用“不痛不痒”来形容。虽然媒体极尽渲染，但是实际上特朗普只是要禁止微信的海外版。
在腾讯发布第二季度业绩后的财报电话会议上，腾讯首席战略官、集团高级执行副总裁JamesMitchell在回答分析师提问时表示，来自美国的营收占总营收的比重低于2%，其中，美国广告收入占总广告收入的比重低于1%。
虽然腾讯营收的1%依旧是天文数字，但是对于腾讯来说，还真不是什么要死要活的局面。
以上，总结来说，疫情、调控、企业三个“利空消息”，看似来势汹汹，但拆解来看，其实都撼动不了深圳楼市基本盘。
最后，如开头所说，我们认为深圳楼市现阶段确实处于“拐点”，当利空出尽，再来都是好消息，各位过度敏感的业主们，千万别自己吓自己，最后倒在黎明前的黑暗里。

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