新城断臂求生：计划出售450亿，九成已卖项目为新项目

“黑天鹅”事件给新城控股(601155)造成的伤口，不知还有多久才能愈合。危机中的新城控股(601155)，尽快回笼资金是第一要务。
10个已转让项目中，9个为今年新增
昨日，新城控股(601155)正式发布公告，披露已出售的10个项目情况以及未来的出售计划。
新城控股(601155)公告称，截至今年7月24日，公司子公司就杭州聚厉企业管理有限公司等10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议，交易对价合计约为41.54亿元，约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%，全部以现金支付。接盘房企，除了金科之外，还包括中骏、宝龙、仁恒、旭辉、龙湖。项目多为平价转让，其中金科一口气承接6个项目，收获最丰。
新京报记者查阅这些项目后发现，在此次转让的10个地块中，9个为新城控股(601155)今年所拿。其中，6月份有2块地，5月份有3块地，4月份有2块地，2、3月份分别为1块。值得注意的是，仅有中骏、宝龙和旭辉三家共同接盘的义务江东街道青口地块，是新城控股(601155)往年所拿的地块。
其中，龙湖接盘的太原HGZ-1934、HGZ-1935号地块，是新城控股(601155)于今年6月取得的项目，此前，新城控股(601155)拥有该项目100%权益，需支付土地价款为10.45亿元。在此次龙湖接盘中，标的股权及债权比为100%，股权转让款为1元，债券转让金额约为9.05亿元。
中骏接盘的嘉善2017-31、32号地块，也是新城控股(601155)于今年6月取得的项目，此前，新城控股(601155)拥有该项目50%权益，需支付土地价款为1.76亿元。在此次中骏接盘中，标的股权及债权比为100%，债券转让金额6000万元。
仁恒接盘的常熟市编号为2019A-005号地块，也是新城控股(601155)今年4月取得的项目，此前，新城控股(601155)拥有该项目100%权益，需支付土地价款为14．46亿元。在此次仁恒接盘中，标的股权及债权比为85%，股权转让款1元，债券转让金额为12.77亿元。
而金科总共承接了6个项目。在6个项目中，金科接盘的河南许昌CD2018-66号地块，青岛HD2019-3041号地块、日照2018A-129号地块，都是新城控股(601155)于今年5月所得。其中，许昌地块是通过合作方式取得的，该地块此前新城控股(601155)拥有51%权益，需支付土地价款3.42亿元。而在此次金科接盘中，标的股权及债券比为51%，债券转让金额为1.72亿元。
金科接盘的宿州市2018-31号地块，是新城控股(601155)于今年4月取得的项目，此前，新城控股(601155)拥有该项目100%权益，需支付土地价款为8.7亿元。在此次金科接盘中，标的股权及债权比为100%，债券转让金额为2.16亿元。金科接盘的平湖2019平-7号地块，是新城控股(601155)于今年3月取得的项目，此前，新城控股(601155)拥有该项目100%权益，需支付土地价款为2.49亿元。在此次金科接盘中，标的股权及债权比为100%，债券转让金额为2.12亿元。
此外，金科接盘的江西上饶DEB2019024号和DEB2019025号地块，是新城控股(601155)于今年2月取得的项目，此前，新城控股(601155)拥有该项目100%权益，需支付土地价款为6.9亿元。在此次金科接盘中，标的股权及债权比为100%，债券转让金额为6.9亿元。
出售计划总货值约450亿，或占上半年新增货值两成
值得注意的是，为了大力推广高周转模式，新城控股(601155)在内部制定了“0346战略”，也就是说，拿地即开工，3个月示范区开放，4个月开盘，6个月融资性现金回正，12个月现金流回正，包括拿地、销售、租赁及融资。
新京报记者从新城控股(601155)的企业年报中看到，很多地块拿地当年就开始开发。以2018年7月4日新城控股(601155)竞得的住宅地块南宁GC2018-033地块为例，一个月后，该项目就取得了用地规划许可证，项目案名新城·悦隽江山，同年8月30日，该项目举行了奠基仪式，同年12月11日，项目首期2号楼、8号楼、12号楼开盘销售，从拿地到开盘不到6个月。
这意味着，新城控股(601155)已出售的10个项目，大多数来自于今年2月至今新增的住宅项目，这符合快周转的时间节点。
在披露10个转让项目“花落谁家”后，7月24日晚间，新城控股(601155)同时还发布了项目出售计划，交易总额不超过150亿元。
公告称，2019年上半年，新城控股(601155)土地投资金额约为550亿元，扣除本轮交易拟转让部分后，2019年上半年土地投资金额约为400亿元，相比去年同期增长约为15%。此外，拟转让项目，为近期公开市场新获取的纯住宅项目，项目均处于前期阶段，尚未销售。
按快周转的时间节点逻辑，新城控股(601155)出售计划内的项目，跟已出售的10个项目一样，或也是今年2月份以来新增的住宅项目。
另外，公告还透露了一个细节：本轮交易拟转让项目的总货值约为450亿元。据克而瑞研究院统计，2019年前6个月，新城控股(601155)新增土地货值为1770.4亿元，这意味着，新城控股(601155)本轮交易拟转让项目的总货值，或为今年上半年新增土地货值的25.41%。
长三角是投资核心区，转让项目多位于三四线城市
若没有此次“黑天鹅”事件，新城控股(601155)或延续此前的高速发展路径。新京报记者了解到，自2015年开始，新城控股(601155)迈入快速增长期，近3年实现了90.6%的复合增长率。截至2018年11月，新城控股(601155)就已完成当年1800亿元的销售目标，比预期时间提前一个月。2019年，新城控股(601155)意图将企业销售业绩再提升一个台阶，实现全年2700亿元的销售目标。
规模扩张的前提在于土地储备。通过分析今年上半年新城控股(601155)新增土地储备不难发现，在区域选择上，长三角仍是新城控股(601155)投资核心区，与此同时，拿地方向持续向三四线下沉，从三四线城市布局来看，主要是一些经济实力较强值得投资的县市，比如宜兴、嘉善等地区。
实际上，在新城控股(601155)2017年、2018年两年新增土地建面中，三四线城市占比已达到了61.9%和72.4%。克而瑞此前的分析报告称，剔除吾悦广场商业项目对新增土地建面的影响，2018年新城发展新增土储中，三四线城市部分占比达到了66.1%，二线城市占比33.2%，一线城市占比仅0.7%。
重仓三四线城市，与融创更多偏重一二线布局有所不同。今年年初，融创中国董事长孙宏斌公开表示，“2019年拿地一定会谨慎、小心。”融创拿地还是会以一二线为主。
在业内人士看来，这或许就是素有”并购王”之称的融创中国，并未参与此次并购盛宴的原因所在。
新京报记者 张晓兰
编辑 武新 校对 卢茜