广州商改住新政落地能否成为盘活存量商服物业新路径？

决策主力记者：黄婉银 决策主力编辑：魏文艺
近日，广州市规划和自然资源局 、广州市住房和城乡建设局印发了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》 以下简称《意见》 。
《意见》指出，已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对dl部分为单位按规定改建为租赁住房。
多位广州市场资深人士在接受《767股票知识网》记者采访时表示，《意见》出台的主要背景一方面是在建立租购并举的住房制度下提供具体的地方实施细则，另一方面则为盘活广州市场存量商服物业。但对开发商而言，改造的关键在于能否可以算好商服物业转向租赁住房的帐。
写字楼林立的广州城区 既提住宅增量又减商服存量
事实上，本次《意见》也是为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 国办发〔2016〕39号 、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》 粤府办〔2017，以下简称《实施意见》〕7号 以及《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》 穗府办〔2017〕29号 的任务要求。
《767股票知识网》记者注意到，后两份文件均提出“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”“其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”。
戴德梁行在一份关于“商改住”的报告中指出，《实施意见》与国办文件相呼应，但由于这份《实施意见》并未提供具体实施细则，仅作为一般指导性意见的发布，因此地方政府在执行前仍需制定具体的操作细则方能落地。而《意见》可以说是一份地方操作细则。
《意见》指出，其工作目标是为加快培育和发展住房租赁市场，优化广州各类用房功能结构，切实提高租赁住房的有效供给，培育广州住房租赁市场和建立租购并举的住房制度。
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向《767股票知识网》记者表示，《意见》从政策背景来看，是地方响应国家建立租购并举的住房制度的目标，多渠道供给租赁住房的具体举措之一；从市场背景来看，则是综合考虑了近年来市场上商服物业存量居高不下，部分商服物业存在运营困难、空置率高等实际问题，为盘活这些存量商服物业提供了新的思路。
在“3•30政策”后，广州市场商服类物业库存积压严重。广州“3•30政策”规定，市场上所有一手公寓，未来将仅可卖给法人单位，禁售给个人。
广州中原研究发展部数据显示，“3•30政策”后20个月广州公寓成交月均值跌至6.7万㎡，库存积压严重，最高峰去库存周期达53个月。为此，广州还在去年底出台了“12•19商服政策”，规定“3•30政策”前成交土地的商服类物业可卖个人。但“3•30政策”后，广州将近8成商服用地要求有一定比例的自持，其中约4成要求自持70%以上。
广州租赁市场存量也较高，据广州中原研究发展部统计，2019上半年广州写字楼消化速度放缓，空置率较去年底微跌0.4%至7.55%。其中，天河北、越秀商务区写字楼空置率分别上升至6.72%、7.45%。因行业监控、租赁成本管控等因素，部分写字楼游戏开发、p2p借贷、生物科技行业租户撤出。
此外，新兴商务区项目扎推入市。目前琶洲在建的商业项目超过25个，总建筑面积超250万㎡。其中，有17个项目将于未来一年内封顶竣工，预计将为市场带来160万㎡的新增供应。而此部分项目多为互联网电商、传媒行业总部，除却企业自用部分外，仍将有大批量的空置写字楼进入租赁市场。再者，另一新兴商务区金融城板块已有个别写字楼项目开始交付进入市场，但由于板块商业配套尚未完善，项目空置率偏高。
存量商服物业迎来新机遇？
“商改住”虽然成为盘活存量商服物业的一条新路径，但并不是所有的商服物业都适合改建。一方面，本次《意见》对改建项目的要求颇为严格；另一方面，改建项目还需达到一定的投资回报水平。
从本次《意见》的要求来看，申请改建的项目必须满足权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等要求。此外，改建项目办理初始登记时应当整体确权登记 只办理一个权属证 、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。
“对于开发商来说，由于‘商改住’的物业必须满足整体确权、不可分割转让等限制条件，这意味着如果选择‘商改住’，通过住房租赁收入来实现资金回笼需要的周期将会大大变长，因此不一定会优先考虑这个选项，更有可能是针对手头的部分历史存量物业来加以考虑。”肖文晓进一步表示。
戴德梁行在上述报告中对“商改住”的分析也主要是假设那些运营不佳 濒临倒闭的零售商场，或租金低廉、空置率高的低质量写字楼等 并在改造后仅供租赁的项目。
广东省房协专家委员龙斌向《767股票知识网》记者指出，商改租赁住房虽说可能增加租赁供应，又可以解决开发商在“3•30政策”下商服销售不畅库存过剩的问题。“但是，从开发商业转到建设运营自持租赁住房，这个弯对开发商来说转得太大了，投资测算和市场评估要重新来过。”
戴德梁行也分析认为，“商改住”的优势在于可以平衡商业和住宅物业的供应情况，一些规划不力或者设计欠佳的商业项目可能会以更可行的方式租赁出去。但与专用住宅相比，“商改住”项目的建筑设计和技术规格可能不太理想。
不过，高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥则对记者表示，开发商肯定会倾向改造，总比空置在那里强，转长租公寓其实就是去库存的商改住方式。部分写字楼、裙楼商业可能会受地理位置、楼层高低的限制租不出去或者租金很低，但居住产品不会受此影响，会更有市场。
但龙斌认为，广州当下租赁住房回报率普遍不高，高端公寓的高一些，普普通的住房租赁回报率才1点多。“由于不同项目地段和条件资源差异很大，不可能商服物业都往租赁住房转。总之利好有限，给有些项目提供了一条需要全面评估的新路。至于普通买家，目前看不到影响所在。”
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