深圳一大波低价公共住房将入市，对房价有什么影响？

“原来‘十三五’期间深圳已经建了31万套公共住房，大家感觉到了对房价的影响吗？”
10月23日，据深圳住建部门披露，“十三五”截至目前深圳已建设筹集公共住房31万套。有房地产业内人士发出上述疑问。
而根据住建部门的预计，到“十三五”期末，深圳建设筹集的公共住房将达到42万套。
42万套是什么概念？可供参照的一组数据是，2016年至2018年，深圳新房成交量分别为4.04万套、2.58万套和2.94万套；二手房成交量分别为10.76万套、6.36万套和6.46万套。三年的新房和二手房成交相加约为33万套。
住房自有率低于其他一线城市
差不多接近商品房体量的公共住房入市，并且官方规定了价格上限，位于原特区内的公共住房项目毛坯房售价处于4万-5万元/平方米区间，位于原特区外的限价人才住房项目毛坯房，普遍处于2万-3万元/平方米区间，这是否能够带来商品房价格的下跌？
中国 深圳 综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，即使对于北上广来说，也未曾有过如此大公共住房供应体量，这会在一定程度上遏制商品房价格的上涨，但由于商品房的供需并不是完全封闭的，市民对商品房的需求总量并不会出现大幅度下滑。
根据国家统计局公布的9月70个大中城市商品住宅销售价格，深圳的新房与二手房环比涨幅均进入全国前十，尤其是新房价格，是自2016年下半年以来首次进入涨幅前十。
今年5月，深圳市规土委相关负责人介绍，全市常住人口的住房自有率为34%，即约1/3的常住人口居住在自有住房中。
这个数字远低于其他一线城市。大部分人仍然尚未拥有自已的住房，这构成深圳楼市最大的需求基本面。
现在还有多少房？
从供应方面来看，目前商品房和公共住房的存量占比情况如何？
《深圳住房保障发展规划 2016-2020 》透露，根据2013年的住房调查，全市住房总量共1035万间套。其中，商品房约128万套；政策性保障性住房约34万套；单位及个人自建住房约55万套；原村民集体经济组织自建、合建房33.44万栋，约650万套间；工业区配套宿舍及其它168万套间。
商品房和政策性保障性住房的比例大约为3.8：1，但现在距2013年已经过去了约6年时间，这6年间正值深圳加大保障性住房供应力度，可以推测的是，政策性住房缓解了一部分对商品房的需求。
从长远的官方规划来看，从2018年到2035年，深圳将新增建设筹集各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，超出商品房的供应，这一举措也被坊间称作是深圳的“二次房改”。
但正如宋丁所言，商品房的供需并不是完全封闭的，过去几年正是深圳人口快速增长的时期，2018年相比于2013年深圳常住人口增加了240万，这直接带来大量首次或改善型购房需求。
美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者分析，理想的房地产格局是“高端有市场，中端有支持，低端有保障”，这也正是深圳政府努力的方向，但因为供不应求的局面将长期存在，这个理想格局短期内还很难实现。
来源：21世纪经济报道 王帆