[诺安股票320003]面对疫情，地产巨头们真的降价了吗？大数据告诉你

受疫情影响，2020年房地产开局怎么样呢？
反正供给端，售楼全部暂停，需求端，大家都觉得只是暂时被压抑，至于销售业绩，1-2月近乎腰斩，2月排行榜没人敢发布，有点此地无银三百两的味道呀。
这篇文章主要从开发商销售排行榜，走一波数据挖掘，给大家抽丝剥茧，看看真实的市场情况。恒大到底有没有降价，行业老大哥万科不声不响在干什么，传说中可以接盘一切的孙老板轮的融创表现如何呢？
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操盘售价同比变化
如果排行榜的数据是可信的，那么，我们可以用“操盘金额/操盘面积”，就可以得到每一家开发商的“操盘售价”。按照这个方法，我们来看看，TOP50开发商的“操盘售价”有什么变化。
疫情不严重的2020年1月：与2019年1月相比，38%房企操盘售价下调，平均下调幅度12.18%；
疫情严重的2020年2月：与2019年2月相比，50%房企进行价格下调，平均下调幅度28.85%。

TOP5房企，1月同比平均下调4.32%，2月同比平均下调28.93%

TOP10房企，1月同比平均下调5.17%，2月同比平均下调21.28%

Top11-20房企房价同比变化，1月同比平均下调18.65%，2月同比平均下调21.55%

Top21-20房企房价同比变化，1月同比平均下调9.57%，2月同比平均下调22.97%

Top21-20房企房价同比变化，1月同比平均下调19.16%，2月同比平均下调37.24%

Top41-50房企房价同比变化，1月同比平均下调24.09%，2月同比平均下调35.99%

操盘售价环比变化
从2020年各大房企TOP50操盘金额来看：面对突如其来的疫情，在2月，已有64%的房企的操盘售价，环比下跌明显，平均下调20.8%。

Top5房企房价变化，环比1月平均下滑19.2%

Top10房企房价变化，环比1月平均下滑13.1%

Top11-20房企房价变化，环比1月平均下滑14.5%

Top21-30房企房价变化，环比1月平均下滑17.5%

Top31-40房企房价变化，环比1月平均下滑21.1%

Top41-50房企房价变化，环比1月平均下滑26%

可以看到，Top10房企降价还是比较坚决的，幅度也达到了平均13.1%，当然效果也是有的，在第二梯队房企（Top11-20）和第三梯队房企（Top21-30）还抱有幻想的情况下，Top10房企成功以价换量，市场份额上升12%，而第二梯队房企市场份额则下降7%，第三梯队房企市场份额则下降4%，其余梯队房企也有比较猛烈的降价动作，市场份额微跌1%。

—— 总结 ——
不论是同比还是环比，在2020年疫情发生后，TOP50的房企里面的31家都开始了降价，恒大确实环比下降了25.5%，看起来并没有忽悠购房者，或者也可能是，购房者真的就只下单购买有实实在在打七五折的房源。
降价幅度最大的五家房企分别是滨江集团、建业地产、融侨集团、中国金茂和蓝光发展。

当然，这个降价幅度实在太惊人，从数据统计的角度来说，可能有这么四个可能的原因：
1、确实降价了；
2、结构性问题，低房价的销售占比高，拉低了整体均价；
3、排行榜数据口径可能有问题；
4、上面三种情况都有。
从微观角度来看：
疫情这样的冲击带来的微观调整，跟经济自发的去产能过程所导致的微观调整，看上去表现相似，都是企业面临困境、破产倒闭，失业现象加剧，但其宏观表现可能有很大差异。
从宏观角度来看：
本次疫情若造成企业破产，从宏观上看，只会带来结构性和摩擦性的问题，并不会对总量造成很大冲击，即非周期性的宏观冲击。虽然依然可能有企业破产倒闭的现象，但其产能并没有被消灭，只是可能发生一些类似所有权转移的情况。

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