「股票价值评估」净利增长47.9％，这家房企要重回TOP3？

保利交出今年房企中最棒的成绩单。
2019年，归母净利润280亿元，同比增长47.9%；每股收益2.35元，拟每股派发现金红利0.82元，分红率35%。
赚了钱还大方分红，相比之下，万科真是抠啊。
股民沸腾了：总算给地产界带来了一丝暖意！

年报发布后，4月16日，保利发展涨幅3%；4月17日，保利发展微涨0.38%，收盘价15.82元。
2019年，是保利和融创竞争最激烈之年，上半年保利销售额多次超过融创，但下半年融创发力，重回第四，最终保利再次位居第五。
历史在重演，2020年1-3 月，保利销售额超过融创，位居第四。
硝烟再起，今年保利能否打个翻身仗？
接下来，洪波大视野对保利2019年业绩进行评级，供投资者参考。
评级形式为100分制，分为营收（25分）+利润（25分）+负债率（25分）+土储（25分）。
连续四年蝉联第五名，下半年得发力
销售评级：18分

2019年，保利以4618亿元的销售成绩，连续四年蝉联第五名。
2019年的销售增速 14.09%，明显高于行业平均6.5%的增速，在房企前五中，只低于融创20.7%的增速。
2018年销售增速30%，2017年销售增速47%。
销售单价14794元/平，同比增长1.1%。
保利和融创的销售差距，从2017年、2018年的600亿增加到2019年的900亿元。
评级理由：
保利虽然没有完成5000亿元的目标，但依然是行业前五、央企第一，市场占有率提升至2.89%。
2020年计划新开工面积4300万平方米，同比缩减了13.76%。
疫情影响下，2020年保利一季度累计销售金额同比下降35.2%。
融创一贯习惯下半年发力，2020年保利能否超过融创，下半场还要加油。
归母净利增长47.9%，分红高达35%
利润评级：22分
归母净利润创下十年新高。
营业总收入2360亿元，同比增长21.3%；净利润376亿元，同比增长43.6%；归母净利润280亿元，同比增长47.9%。
前十强房企中，保利的净利增速仅次于融创（57%），万科净利增速15.1%，碧桂园净利增速14.2%。
毛利率也创了保利自2013年以来的新高。
2019年毛利率提升2.48个百分点至34.97%，其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%，净利率提升2.47个百分点至15.91%。
拟每股派发现金红利0.82元，现金分红占归母净利润比率达35%。
评级理由：
“增收又增利”确实少见。
有券商指出，2016-2018年是房企销售业绩集体爆发的三年，按照销售到结算两年来算，这两年就是房企利润快速上升期，
保利这几年的销售单价稳步上升，可以预见，未来两三年仍是保利利润的集中释放期。
有息负债成本仅4.95%，现金是短期负债2倍
负债评级：22分
2019年，保利的资金管理能力有所增强，主要表现为全年累计实现销售回笼4312亿元，资金回笼率达93%，较2018年提升了5个百分点。
期末账面有息负债2700.49亿元，去年有息负债综合成本仅4.95%，显著优于行业平均水平。
保利资产负债率77.79%，较年初降低0.18个百分点；净负债率56.91%，同比大幅降低23.64个百分点。
货币资金近1400亿元，为短期借款及一年内到期债务的2.1倍。
评级理由：
保利的优势之一，就是贷款利息低到你不敢相信。
作为央企地产商，保利发展具有天然的融资优势，历史上保利的融资利率都处于行业低位。
在当下行业融资通道堵塞的情况下，这恰恰成为一种优势。
土储仅供4年可用，三四线比例加大
土储评级：18分
2019年，保利以1166亿元的拿地金额位居百强房企前三，同比增长16.48%，仅次于万科和碧桂园的1610亿元和1303亿元。
2019年，保利38个核心城市销售贡献达到77%，在珠三角及长三角签约销售达千亿规模。
其中广州实现签约超420亿，佛山、武汉、北京超过200亿，福州、西安、三亚等首次突破100亿。
2019年保利拿地整体较为谨慎，值得注意的是，三四线拿地比例逐年增加，或存在一定去化压力。
截至 2019 年末，公司拥有在建面积 13158 万平方米、待开发面积 8112万平方米，其中38个核心城市占比达 58%。
按2019年年的销售规模和增速来看，保利总土地消化周期大约为3到4年。
评级理由：
保利往一二线城市拿地趋势越来越明显。
2020以来，保利逆市高调拿地。3月，公司在北京、上海、杭州、苏州、南昌和赣州获取6个新增项目，新增土地计容建筑面积108.23万平方米，单月拿地总价109.44亿元，同比增加94.5%，占当月销售金额的40%，投资力度加大。
截至四月中旬，保利已累计通过挂牌和合作获取方式新增20个项目，普遍位于一二线核心城市。
截至一季度公布数据，保利新拓展项目拿地金额达280.99亿元，同比去年同期拿地金额上涨572%，拿地销售比回升至20%左右。
截至目前保利拿地成本近400亿元。
稳定的常青树，重回TOP3有望
整合评级：80分
评级理由：
保利在地产行业中属于常青树，从企业建立到成长，市场占有始终位居前列。
作为央企地产公司，保利在融资端拥有无与伦比的优势，稳健的净负债率和偏低的资金成本将成为公司的核心竞争力。
在房地产调控和融资端困难背景下，保利还在稳健成长，从长远看，重回top3只是时间问题。
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