「股票哪个好」龙光地产降速行驶：未实现千亿目标，平均销售单价下滑2373元

5月28日，龙光地产总额400万美元债券遭到中策集团抛售，代价385万美元。
过去十年，龙光地产销售额规模年复合增速达47%，但伴随着龙光地产高增长的，还有各项负债指标增高。年报显示，龙光地产截至2019年末资产负债率79.13%，五年增长10个百分点；净负债率为67.39%，五年增长18个百分点；696.78亿元，五年间涨幅达到252.78%。
不仅如此，2019年度，龙光地产物业销售收入增幅仅5.4%，占总营收的比例降至71.2%。取而代之的是建筑及装饰收入及一级土地开发收入。
龙光早年以高毛利、高增长著称，但2019年报显示，龙光地产毛利率下降2.82个百分点。与此同时，龙光地产去年平均销售单价下滑2373元每平方米，拿地成本却提升1442元每平方米。
龙光地产过去几年的高增长能否维持下去？
进击“千亿”失败之后
3月27日，龙光地产发布2019年度业绩公告。
公告显示，2019年龙光地产实现营业收入574.80亿元，同比增长30.23%；实现毛利181.33亿元，同比增长21.81%；实现净利润115.63亿元，同比增长28.54%；归母净利润112.69亿元，同比增长35.96%。
虽然各项指标均录得较高增幅，但对比2018年，龙光地产营收增幅几乎腰斩。财报显示，2018年龙光地产实现营业收入、毛利、净利润、归母净利润的同比增速分别为59.40%、56.42%、28.36%和26.98%。
不仅如此，龙光地产的物业销售收入增速下滑明显。2015年至2019年，龙光地产分别实现物业销售收入152.47亿元、211.05亿元、266.42亿元、388.04亿元和409.21亿元，占总营收的比例分别为98.8%、98.6%、96.2%、87.9%和71.2%。
可以看出，2019年度，龙光地产物业销售收入占总营收比例录得新低。财报显示，2019年龙光地产营业收入的增长主要由于建筑及装饰服务、一级土地开发所带动的增长，而物业销售收入增长乏力。
2019年龙光地产确认建筑及装饰收入115.32亿元，同比增长175.7%；一级土地开发收入49亿元，同比增长359.1%。
从签约销售额来看，龙光地产2019全年实现签约销售额960.22亿元，同比增长33.7%，为近5年最低。
2017年至2019年，龙光地产签约销售金额分别为434.21亿元、718.03亿元和960.22亿元，同比增速分别为51.21%、65.36%、33.73%。
按照两年前管理层的计划，2019年龙光销售将破千亿，2020年将实现1500亿的销售目标。如今，进入千亿俱乐部的时间被延后一年——在业绩上，龙光将2020年的权益合约销售目标定为1100亿元，预期增速20%。
销售额增幅下滑，主要是深圳区域的贡献占比大幅下降所致。
2019年业绩公告显示，2019年龙光地产实现签约金额的前三大区域占比分别为：深圳区域占12.4%，同比减少了22个百分点；大湾区其他区域占43.9%，同比增加了17.9个百分点；南宁区域占25.1%，同比增加了0.6个百分点。
资产负债率增20个百分点
近年来，龙光地产的资产负债率逐年攀升。过去5年的增幅已接近10个百分点，由2015年69.24%增至2019年的79.13%。
2015年至2019年末，龙光地产的有息负债分别为197.51亿元、331.87亿元、408.41亿元、589.41亿元、696.78亿元，近四年涨幅达到252.78%。
净负债率则由2015年的49.02%增长至2016年末的71.41%，随后逐渐下滑至2018年末的63.20%。2019年龙光地产的净负债率为67.39%，较2018年末增加了4.19个百分点。
龙光地产正在通过扩大合作开发比例以控制自身杠杆水平。
从历年龙光地产的非控股权益占比来看，2015年至2019年公司非控股权益分别为39.12亿元、63.24亿元、38.58亿元、74.97亿元和88亿元，所占权益总额的比例分别为22.41%、24.56%、14.20%、20.40%和20.47%。
年报所示，龙光地产在429.94亿元权益总额中，非控股股东权益为88亿元，同比增加17.4%，占比为20.5%。
但非控股股东应占净利润仅2.94亿元，同比反而减少58.4%，在整体净利润占比只有2.5%。
2018年，龙光非控股股东同样贡献了20.4%的净资产，分享到7.9%的净利润。估算下来，龙光非控股股东去年的平均投资回报率为3.3%，控股股东的投资回报率则达到是33.0%。
除了提高少数股东权益外，利息资本化也是一项常用的降负债方法。
财报显示，龙光地产去年财务费用1.92亿元，同比下降53.95%。其中，财务成本支出13.66亿元，同比减少了5100万元。
减少原因在于利息资本化。龙光地产去年实际利息开支总额45.15亿元，相比2018年增加41.2%；但通过利息资本化处理的部分达31.48亿元。
所谓利息资本化，即借款利息支出确认为一项资产，需要相当长时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产等所发生的的利息支出，均在利息资本化范围内。
另外，三费方面，2019年龙光地产确认销售费用13.98亿元，同比增长13.55%，龙光地产称主要由于加大了物业销售推广的力度所致；管理费用14.09亿元，同比增长24.30%，其表示主要由于人工成本增加所致。
销售均价大幅下降，拿地成本激增
龙光地产1996年在汕头创立，后于2013年在香港联交所主板上市，销售金额当年突破百亿，随后便一路高歌猛进。
2019年度，龙光地产来自深圳区域的销售额录得五年来首次下滑。
2015年至2019年，龙光地产来自深圳区域的签约金额分别为88.55亿元、126.64亿元、174.33亿元、246.96亿元和118.91亿元，占比分别为43.2%、44.1%、40.1%、34.4%和12.4%， 2019年同比下滑幅度达51.85%。
从公开表态来看，龙光此前一直将高利润的获取归功于超前重仓粤港澳大湾区的逆周期拿地战略。龙光地产董事长纪海鹏称，龙光抓紧了市场低迷的时点拿地布局，土地拿得早，成本低。
三年前，龙光地产持有1409.06万平方米的土地储备，其中深圳的土地储备占40%。而截至2019年年底，其拥有深圳的土地储备占比仅为3.1%。
“出走深圳”后，龙光地产的销售均价于2017年至2019年持续走低，分别为17096元、16008元和13635元。
销售均价的下滑导致了毛利率下降。2017年，龙光地产毛利率为34.37%，2019年毛利率下滑至31.55%。
与销售均价下滑相对应的，是龙光地产拿地成本走高。2018年，龙光地产平均土地储备成本为3985元/平方米，2019年度，龙光地产新获取项目平均土地成本为5427元/平方米，拿地成本的上升使得早年地价优势被削弱。
此外过去一年，龙光地产新获取项目31个，建筑面积574.2万平方米，同比下降23.13%。较之2017年-2018年激进拿地有较大变化。
截至2019年12月31日，龙光地产的土地储备建筑面积约3667.4万平方米，较2018年末增长1.14%。
此外，龙光地产的存货增幅较大。2017年至2019年，龙光地产的存货分别为384.58亿元、547.81亿元和863.52亿元，近两年的同比增速分别为42.44%、57.63%。
2017年至2019年，龙光地产平均预收账款分别为178.73亿元、182.34亿元和214.07亿元，近两年的同比增速分别为2.02%、17.40%。
计算可知，龙光地产的“存货/平均预收账款”由2017年的2.15持续增长至2019年的4.03，存货去化压力在不断增大。
失去土储成本优势的龙光地产，不得已只能高价拿地补充土储。
5月15日深圳的土地拍卖中， 龙光地产击退了一众央企国企及联合体，以115.97亿元拿下前海一宗“双限双竞”的宅地，打破了此前泰禾创造的“地王”纪录，成为今年深圳的单价新“地王”。
这也是龙光在深圳拿下的第三块超百亿的宗地。

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