绿地“新混改”计划：沪国资系售17.5％股权，谁会入局？

◎ ◎ 眼下，绿地控股迎来“重大时刻”。
7月26日，绿地控股公告：公司股东上海地产集团及上海城投集团拟通过公开征集受让方协议转让合计不超过公司总股本的17.5%，意在进一步深化国资国企改革，优化国资布局结构调整，完善公司股权结构。

注意！本次股份转让完成后，上述2家股东预计绿地控股仍无控股股东及实际控制人，但其控制权结构可能发生较大变化。
当前，在绿地控股中持股比例逾29%且排名第一的单一股东是上海格林兰投资企业（有限合伙），实为以董事长张玉良为首的绿地员工持股会，可谓集体职工股，排名第二及第三的上海地产和上海城投虽无直接交集，但均直属于上海市国资委。

注：绿地控股2019年报
在绿地控股这个大盘子中，持股5%以上的主要股东，也就上述上述三家。绿地控股在2019年报中也明确说，这三家股东没有任何一个股东能够单独对其形成控制关系，公司无控股股东。
在绿地控股的官宣口径中，也过多被贴上了“上海国企排头兵”的鲜明标签。“目前，公司无控股股东及实际控制人，为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。”
实际上，绿地集团借壳上市之前股权结构已经非常市场化，国资、民资乃至私募机构等多种资本混合制。

5年前，"一线房企"上海绿地集团趁当时“借壳东风”成功借壳金丰投资，实现整体上市，也就有了在a股打拼的绿地控股，以及间接拿下绿地香港这个H股境外资本平台，一度成为国内满足“A+H”双平台运作的地产国资资本化标杆。
借壳上市初期，如我们看到绿地控股2015年报，前10大股东中的“中国平安系”的平安创新资本持股近10%，上海鼎晖嘉熙持股4.25%。

借壳上市一年后，也就是平安创新资本、鼎晖嘉熙等上述多家私募机构的限售期解禁，2016年到2017年之间疯狂减持，待绿地控股公布2017年报时，除了上海国投协力基金外，已全部退出。
2017年4月份，上海中星集团所持绿地控股7.62%的所有股份被无偿划拨到上海地产手上之前，这使得上海地产集团筹码仅次于上海格林兰，从而形成了至今仍无改变的三大dl股东高度集中控盘且相互dl但明显带有上海国资烙印的股本结构。
过去三年，绿地控股的总资产规模增长可谓“突飞猛进”，2018年首次突破万亿大关，2019年达到约1.146亿元，各期营业收入和净利润也均呈现稳步增长。但颇为尴尬的是，绿地控股最新市值却不足千亿！
这到底是被“严重低估”亦或另有隐情？在外界看来，主要有2大原因：
其一，当前绿地控股122亿股本虽为全流通股，但前三大股东合计持股比达到75%，造成实际上的市场流通性并不高。
虽说“上海格林兰合伙基金”并非上海国资属性，但从以张玉良为首的职工持股会及董事会战略看，仍体现的是上海国资的意志，其他两家上海国资企业更是如此，颇为“佛系”。
其二，按理说，作为国企的绿地控股财务应偏保守，但当前“债务高企”，而楼市调控叠加行业下行等，销售额及面积增速明显放缓，甚至藏下滑风险，销售回款率表现一般。
去年，绿地控股全年实现合同销售金额3880亿元，与去年基本持平；实现合同销售面积 3257万平方米，同比减少 11%；回款3010亿元，回款率 78%。
反观2018年，绿地控股全年合同销售金额3875亿元，同比增长26%；合同销售面积3664万平方米，同比增长50%；回款2968亿元，同比增长 21%，回款率77%。
从销售三大关键数据看，绿地控股实则并不乐观。受上半年疫情冲击后，绿地控股2020年上半年销售再遭“重创”，即实现合同销售金额1330.29亿元，比去年同期减少20.7%；实现合同销售面积1031.2万平方米，比去年同期减少30.7%。
截至今年一季度末，绿地控股货币资金余额781.4亿元，比去年底减少107.6亿元，短期借款317.18亿元，比去年底增加21亿元，一年内到期有息负债额771.43亿元，微减4亿元，永续债20亿元，这足以看出该房企资金链持续紧绷。
注意！作为一线实力地产国企，按理说绿地控股融资成本应该非常低，相比2018年平均融资成本5.4%，2019年则为5.6%，虽增幅不大，但对于万亿资产规模的房企而言，新增资金成本并不是一个小数目。
举个例子：去年，绿地控股账上财务费用54.3亿元，相比2018年40.32亿元则同比增幅约34.7%，主要是房地产项目及基建融资，而2018年财务费用相比2017年则增幅158.76%，则主要为汇兑损失所致。
回到开头，那么上海地产和上海城投合计转让绿地控股17.5%的股份，到底谁会竞标接盘？
看一下万科，2017年成功引入深圳地铁集团作颇为强势的第一大股东后，曾威胁控股权的“宝能系”姚振华通过大额减持已基本出清，市场可流通的股东持股较为分散。
在外界看来，对于绿地控股17.5%的股权，第一种就是其他实力房企参股，尤其是民企，借助绿地产城、小镇等大规模拿地优势及基建等优势，合作共赢；第二种或为保险资金，在流动性充裕而“资产荒”背景下，会格外看重持续稳健且较高的现金分红。

从险资重仓的多只明星地产股看，以金地为例，去年每10股送6.7元，近三年不断递增；碧桂园每股37.28港仙，相比2018年分红每股34.49港仙，也稳步增长。
注：绿地控股近三年现金分红情况
从绿地控股看，近三年现金分红比例一直较为稳定，分红有所增长，如2019年每10股派息4元，未来能否对大型保险资金有吸引力，仍有待进一步观察。
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