首创置业：29亿补仓北京，销售放缓下密集融资

“稳”字当先的首创置业（HK：02868）再次大手笔加码北京。
7月22日，经过20轮竞拍，首创置业成功击败中海（HK.00688）、华发（SH.600325）等劲敌，以29.6亿元竞得北京丰台区大瓦窑DWY-L3地块，溢价率18.26%。
这是其今年以来为数不多的拿地动作。据中指院数据，2020年上半年，在以“稳”为主的基调下，首创置业的拿地款仅为48亿元。虽然拿地放缓，但在千亿债务面前，2020年上半年，首创置业实现签约销售额337亿元，同比下降16.87%。这样的情况下，首创置业不得不密集融资。
两度补仓北京
面对疫情的影响，2020年以来，不少房企都将“稳”放在首位，首创置业也不例外。
在年初的业绩会上，首创置业先是在将今年的销售目标锁定在800亿元，与2019年持平；随后，首创置业执行董事兼总裁钟北辰又为2020年的投资策略定调，“2020年公司投资计划是继续稳健安全的投资策略，以并购、产业联动等非竞争为拿地的主要方式，谨慎参与招拍挂市场。”
在这样的基调下，据中指院统计数据显示，2020年上半年，首创置业拿地共花费48亿元，较去年同期下降61.6%。与之相比，此次斥资30亿元在京拿地，可谓“大手笔”。虽然2020年以来，首创置业在土地市场出手谨慎，但此次却是其自2月11日以29.75亿元斩获黄村地块后，再次补仓北京。
对于接连在北京拿地，首创置业对蓝鲸房产表示，首创置业一直秉持聚焦城市圈、经济增长带的战略逻辑，将战略重心放在焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市圈和潜力型强二线城市。而北京是京津冀城市圈的核心，在推进全国布局的同时，仍将坚持以首都功能定位作为公司发展方向的重要指南，增量布局将更加突出首都意识。
业内人士指出，首创置业对北京市场的热衷，一方面是因为作为本土企业，北京是首创置业重要的战略据点，另一方面是今年以来，北京土地市场回暖，释放出新的发展机遇。
据首创置业公告显示，北京市场是其销售业绩的主要尽管首创置业土储总建面不断增加，但由于依靠战略合作、并购、产业协同等方式扩储，其土地权益占比持续下滑。财报数据显示，2017年到2019年，首创置业的总建筑面积分别为1154万平方米、1255万平方米、1661万平米，而权益占比分别为69.76%、67.64%、64.78%。
销售同比下滑，首创密集融资
值得一提的是，虽然“稳”字当先，但2020年上半年，首创置业销售额仍较去年同期降16.87%，仅为337亿元。相较于全年800亿的销售目标，下半年，首创无疑面临着很大的销售压力。
对此，首创置业表示，上半年累计实现销售额已超309亿，基本追齐年初计划目标，疫情期间线上销售全速开启，是主要原因之一。
而与此同时，首创置业的资金情况也不容乐观。财报显示，2019年，首创置业的总负债增加117.12亿元达到1432.28亿元，资产负债率超过77%；净负债率达到154.42%，较2018年同期下降了14.2个百分点，但依然处于行业高值。克而瑞指出，在首创置业的债务总额中，有约151.24亿元的永续债，剔除永续债的调节后，首创置业的净负债率会更高，资产负债率将升至85.47%。
在此背景下，6月24日，标普评级确认首创置业的长期发行人信用评级为“BB+”，展望“负面”，原因之一便是“杠杆高企”。标普认为，即使首创置业可以控制债务规模，其杠杆率仍将保持在较高水平。
现金紧缺的首创置业，只好密集融资筹措资金。1月8日，首创置业宣布发行4.5亿美元的提取票据；同月22日，首创置业再透过折价配股的方式融资近25亿元； 除此之外，首创置业也将目光瞄向了近期大热的H股全流通。7月8日，首创置业公告称，拟申请将合计不超过28.32亿股的内资股及非H股外资股转换为公司H股并在联交所上市。
广发证券研报显示，在证监会监管下，市场担忧内资股股东与流通股股东利益不一致，在考虑H股再融资需求时更为慎重，间接提高了其融资成本。如果全流通顺利完成，首创置业现金流的紧张感，或能得以缓解。
不过万联证券也指出，H股全流通后，确实存在套利机会，如果H股相对内资股有溢价，可能出现内资股股东减持行为，对H股股价产生不利影响。
下半年，首创置业在土地市场会有怎样的表现，又将如何提振销售、应对债务压力？蓝鲸房产将持续关注。

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